工业地产vs商业地产之客群区别

上期分析了工业地产和商业地产用地的区别，实际上，用地的区别决定了客群的区别。任何一个地产项目，地块位置确定以后，其外部因素就已经确立。对于工业地产而言，地块选定后，其所在片区的经济状况、上下游产业链、劳动力、道路交通、政府服务等等因素就已定性，地产商们最明智的选择是顺势而为，依据这些条件找到匹配的企业，然后建立这些企业所需的软硬件条件。商业地产也许更具创造性，但依然脱离不了大环境的限制。

工业地产处于外围，地价便宜，其主要客群是追求成本最小化的制造型企业。由于在我国大型制造企业往往采用拿地自建的策略，因此，工业地产针对的一般是中小型的制造企业。这些企业处于产业链的中端，往往追随龙头企业，作为配套企业进驻一个地区。因此，对客群的分析还应基于一个区域的产业现状。

商业用地地段越好，地价越贵。因此，商业地产的客群主要是关注收益、关注接近客源市场的服务型企业。狭义的商业地产即零售地产，其客群主要是商户。此外，很多机构投资者和个人投资者也青睐商业地产的升值潜力，但最终也需要引入商户进驻经营。

即便都是中小型制造企业，不同行业的企业对产品和地段的要求也完全不一样，地段越好的地方，越能吸引能级高的企业入驻，这与产业转移的规律一致。

在重庆市场，重庆高科的星系列工业楼宇、贝蒙盘古、重庆广告产业园等等，随着城市的发展，已经融入城市，成为城市的一部分，其客户主要是产业链前端的研发、设计型企业。而外围的工业园区，客群往往是产业链中端的制造型企业。

本文探讨的是仅仅是狭义的工业地产和商业地产之间客群的区别，若论广义的概念，工业地产中的总部基地与商业地产中的写字楼，其区别更微妙，留待下次探讨。