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在日本，工业地产(日本人称“工业团地”)包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产)、科技园与科学城房地产、自由贸易区房地产(指带有特殊政策的贸易加工型、通用型工业地产)等。据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区(工业团地)4591个。这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有47个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有941个；由民间企业协同组合兴办的有3603个。按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中心提供的资料分析，工业园区内制造业占83.4%，非制造业占16.6%。
日本工业地产的发展历程
根据行业分类，工业地产与住宅地产、商业地产类似，是房地产行业的一个分支。但从日本工业地产的发展历程来看，工业地产有其独特的发展过程，在这个发展过程中，也形成了一些特殊的行业特性。
工业地产的发展与开发区的发展密不可分。可以说，在专业的工业地产商出现之前，日本的工业园区(工业团地)就是工业地产。日本工业园区的发展经历了三个历史阶段：
一是探索时期：上世纪五十年代初到六十年代初，为日本工业园(或产业基地)建设的探索时期；主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。
二是完善时期：上世纪六十年代初至八十年代初，日本国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。
三是成熟时期：上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进。
日本工业地产的开发模式
日本工业团地(工业园区)的发展起步早，无论是在团地产业模式的开发、园区工业模式的发展上，其工业地产都有许多经验可以借鉴。
1、硅岛的科学园模式。
是指九州第一大城市福冈，在科研机构聚集的地方设立“硅岛科学园地产基金”(Silicon Island Park Estate Fund；简称SIPEF)，利用人工填海的土地建立硅岛高新科学园区。这种园区一般位于大学、科研院所比较密集的地方或中心城市，通过大学和科研机构的支持，园内进行良好规划，医院、博物馆、住宅区一应俱全，且特意不留空地做广告牌，只做赏心悦目的绿化设计，减少入驻园区企业的科技开发风险，并对具备一定技术含量和市场前景的中小企业进行扶持和培育。因此，硅岛科学园模式在日本已经成为工业地产经典的开发模式被普遍采用。
2、筑波的科学城模式。
是指日本为提高本国的科技水平而营建的科研机构和大学集结地，最大限度地实现图书、文献、情报、计算机等设备和服务设施的共享，并依托科学城建立工业园区、转化大学和科研机构成果的筑波科学城发展模式。筑波科学城位于东京东北50公里处，占地27平方公里，含4个镇和2个村；规划人口22万人，是世界上最著名的科学城园区之一。日本政府在20世纪60年代为实现“技术立国”目标，通过了“高技术工业及地域开发促进法”，由首相办公室的“科学城推进本部”统一领导科学城的建设，其土地开发和公用设施建设项目由三井住友等房地产开发集团负责；科研和教育机构由建设部地产处负责；建造和管理道路、公园和商业服务设施则由筑波新城地产开发公司负责。开创了科学工业园区建设的新模式，并且在20世纪80年代名噪全球。至今，日本筑波科学城模式依然不乏参考价值。
3、丰田的技术城模式。
丰田的技术城模式是指在一定范围的土地上吸引尖端高科技产业、研究机构的人才定居而形成的城区，不单纯以追求高科技企业和研究机构的集中为目的，而是追求高科技机构的高科技人才长期定居，从而形成长久的人才聚居效应。从20世纪50年代中期到70年代初期，是日本工业发展的顶峰阶段，同时也是日本城市化进展最快的时期。日本政府颁布了《国土综合开发法》，对国土的开发利用进行全面规划，以提高土地资源的利用效率和合理安排产业布局，保障工业化与城市化的有序、高效进行。此时丰田总部与爱知县的一处小镇签订了成立技术城的合作协议，并共同负责规划、发展、兴建、销售及管理项目。这同时又诱致了一大批配套企业乃至产业的诞生和一些相关产业的迁入，使得丰田公司的汽车产量从1950年的1.1万多台增长到1961年的21万多台，10年间增长了近20万台。1959年这个小镇更名为丰田市。如今的丰田市约30平方公里，人口约38万，家家门口停靠的都是丰田汽车，只有丰田员工才可以在该城买房；丰田技术已经与这个片区、这个城市融合成一体，成为世界知名的汽车技术城。
4、九州的加工区模式。
是指园区产业衰老或不进行科研开发工作，通过集中本地以及周边地区的优势加工企业，或利用既成的外来高新技术成果，生产高新技术产品形成的加工产业园区，例如日本的九州加工区模式。80年代开始，日本政府先后采取了一系列工业地产政策和相关产业配套措施，加快了对九州老工业基地的改造。经过20余年的改造，九州老工业基地发生了明显变化，经济成功转型；特别是九州产业结构实现了从重化工业为中心到以加工工业为中心的转换，也就是其研究机构和开发部门仍集中在东京、大阪等大城市；并成为日本高科技产业、新兴工业的主要基地，经济重新焕发活力，产业正逐步恢复到以前的地位。
5、阪神产业带模式。
是指由若干规模较大的各类科技园区、工业园区和科研机构、企业群体连成一片所组成的产业地带，往往没有具体的边界或区域界限，一般分布在较广阔或狭长的地带，如日本的阪神产业带模式。进入1970年代后，当时的神户市长宫崎辰雄实施了“把山搬到海里去”建成人工岛港湾等大型产业带土建事业，神户市政府还设立“多投向填海基金”吸引众多大中小企业进入产业带，因此神户市政府被外界称为“产业带股份公司”(产业带株式会社)，其经营手法成为日本众多城市效仿的样本。阪神产业带以大阪和神户为中心，北部产业带有淀川通过，水源充足，很早就建成了纺织、染料、油脂等工业；东部产业带是金属加工和机械工业，并建有玩具、服装、化妆品等小厂；西部是重、化学工业集中的临海产业带，沿大阪湾分布，主要有造船、钢铁、车辆、机械和化学等大型工厂。现在各巨大产业带间呈现相互衔接、归并、融合的趋势。
日本工业地产的发展策略
日本在工业化与城市化的进程中，政府对于工业地产的发展给予了全方位与多方面的引导与支持，其采用的策略有：
策略一：“科技立国”的政策法规。
法律法规是保障和促进工业地产发展产业园区建设的重要条件，许多国家都很重视这一点。从上世纪60年代开始，日本决定从“贸易立国”转向“科技立国”，强调基础与应用研究，政府从政策、计划、财政、金融等方面，对发展工业应用新技术，尤其是对高新技术大力引导和支持，开始兴建科学城、科技园与工业园区。虽然根据此前的《土地收用法》，日本政府是可以取得土地的，但是在工业化与城市化的直程中，日本政府又颁布了《都市计划法》和《农地法》来对应。同时对于工业地产与城镇建设结合、大企业与中小企业互联的优势倡导，1973年日本政府又重新颁布了《中小企业基本法》，不仅对大中小企业互联重新进行了定义，日本政府又在1974年将所属9个部(厅)的43个研究机构，共计5千余家中小企业迁到筑波科学城，形成以国家实验研究机构和地方与民间企业合力创新发展的科学城模式。同时，还通过立法等手段，采取多种优惠政策和措施，对园区建设与整备计划、房地产租赁、设备折旧、税收、信贷、外资引进等多方优惠，有力保障和促进了工业地产的产业园区发展。如1984年4月日本政府通过的《高技术工业及地域开发促进法》，以建设代表21世纪产、学、研相结合的工业园区为目标，形成了推动传统产业向高技术产业方向发展的基地。
策略二：主体企业引导产业链。
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如丰田市技术城园区，曾经是日本蚕丝之乡而衰退的举母镇，由于丰田公司的总部与生产基础入驻后，吸引了500多家同类中小企业入驻，成为与德国汉堡、美国匹兹堡并列为著名的世界汽车文化城。
策略三：集成本地特点优势。
如在九州产业结构调整的过程中，并没有简单地在原有资源产业基础上向前或向后延伸发展接续产业，而是对九州地区的区位优势进行重构，结合区位优势重新定位产业结构，植入新兴替代产业，实现产业结构的多元化和高度化。其中，最典型就是九州的集成电路产业。又如筑渡科学城的巨大成功，曾使许多国家和地区竞相仿效，开发电子信息业。但是，筑渡科学城管理者在这场模仿热中很快悟出，不顾本国和本地区条件都去研究开发电子信息产业必遭失败。只有根据本国本地优势，从一个或几个高新技术领域和项目去研究开发，并形成具有竞争力的高新技术产业。才是建设科学城的上策。根据本地优势及国内外环境条件，筑波选取高能物理、生命科学、材料科学等领域以及化工、机械、电子、气象和环境等部门进行多学科多行业的优势集成，综合地进行研究开发，成效极大。
策略四：挖掘合适的跨国企业。
名古屋大学工业经济学教授山田弘一说：“如果仅仅等待本国的企业来投资工业地产并进驻工业园区，是无法在国际竞争中取胜的。”因此在东京工业园区发展策略的方案中，一直积极通过海外企业座谈会等，提高跨国企业对日本的兴趣，让跨国企业认识到在日本经营工业地产层面与工业园区是海外进驻地的候选地，实施日本最具有魅力的地产与产业营销。随着半导体产业繁荣发展，IT相关产业的研究机构、开发基地不断聚集到九州，先后有德国国立信息处理研究所(GMD-Japan)、英国克兰菲尔德大学日本中心等世界性研究所和大学先后落户九州，甚至美国德克萨斯仪器公司和仙童公司也将其集成电路工厂建在日本。
策略五：统一规划基础建设持续发展。
新建的高新技术园区多数基础设施薄弱，城市功能不全，生活、工作诸多不便，影响其发展。例如筑波科学城建设开始近10年内基础设施不健全，使不少科技人员相继离开。政府便加大投资，对城区的水电、交通、通讯等基础设施进行统一规划和建设，并在人口、资源、环境等方面注重统筹协调。另外，还颁布了《私人部门资源利用法》等法规，对资源合理开发利用、环境保护等问题加强管理，同时高度重视城区市政、住房等社会整体发展的综合考虑，保证了科学城的持续健康发展。
日本工业地产的融资模式
在日本，工业地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的生态融资系统，其融资模式由政府投资、开发商与运营商的商业投资、风险投资以及中小企业的房地产投资基金和私募基金共同构建。
一是政府投资模式。
日本政府在工业地产方面和投资，主要包括直接投资和间接投资两种方式，就日本的大多数工业园区而言，更多的是使用间接投资方式，即政府通过一系列政策和措施间接支持工业地产及园区企业发展。具体方式包括：①给予财政补贴与奖励，政府对园区企业研发项目实施配套的财政补贴和额外奖励计划；如北九州市政府对入园企业的补助费用占企业初建总投资的2.5%；在日本，国家和地方政府的补助经费主要用于新建工厂的土地占用、厂房建设及主要设备购置。②发放低息贷款，政府通过优惠利率或贴息等政策支持工业地产及园区产业的发展。③设立专项开发基金，政府部门设立科技发展基金、城市发展基金和建设基金等支持园区发展；如福冈政府在设立“硅岛科学园地产基金”(SIPEF)，利用人工填海的土地建立硅岛高新科学园区。④允许发行债券，如日本政府通过发行高利率债券的方法，鼓励私人企业到九州工业园区投资；⑤提供“种子基金”，鼓励政府研究机构入驻。如1974年日本政府鼓励所属9个部(厅)的43个研究机构进驻筑波科学城。
二是商业投资模式。
来源于大公司、私人银行、保险公司、中小企业与民间金融机构，是日本工业地产开发产业园区的主要经费来源，这其中又以私人银行资金占据重要地位。例如，日本民间设立了1023家专门针对中小企业的金融机构，向中小企业贷款占全部贷款额的70%～80%。日本还由银行建立中小企业投资公司，在全部中小企业投资公司承诺的投资总额中，银行所属小企业投资公司约占50%。
三是风险投资模式。
发达国家的实践表明，风险投资是科研成果向生产转化的主要推动力，是经济对科学技术牵引的具体执行者，是科技园区和高新技术产业发展的生命线。日本的风险投资公司大多为银行、保险公司和大企业控股，形成了以大公司、大银行为主体的独特模式。投资的资金中约有3/4属于自有资金，以基金方式募集的资金仅占投资资金的1/4。投资对象倾向于风险较小的项目，对设立10年以上企业的投资比例高达63%，主要原因之一是因为日本企业股票在公司成立平均30年后才上市，风险投资的流动性不强。
四是社会组织赞助模式。
日本的一些工业地产与产业园区的建成还通过争取社会组织的资金援助，来支持工业地产的发展与产业科技的创新。其来源主要是社会上大财团、中小企业、民间金融机构、富有家庭、大学及慈善事业基金的民间资本。如福冈利用60%民间资本进行人工填海的土地建造高科园区；又如神户市长宫琦辰雄提出“利用民间资本最小的经费换取最大福祉”的理念，即到六甲山挖土去海填，在海上建起两个巨大的人工岛——六家岛和港湾岛，然后再卖给产业园的发展商来获得收益，并把这部分收益投入到产业和城市发展上去。
五是完善中介模式。
在工业地产的生态融资系统中，日本有完善的中介机构，它们成为了连接企业与政府之间的桥梁和纽带。主要包括三个机构：日本企业融资协会、融资研究咨询机构和企业融资调查机构。这些众多的中介机构有着共同的特点：它们是根据企业发展和产业调整需要应运而生的民间经济实体；上不向政府要权，下不增加企业负担，全力体现服务精神；在经营运作中，不受政府直接干预，完全按照市场经济原则自行操作；具有很强的竞争意识，其生存发展与企业对它的需求有直接关系。这些中介机构为企业的工业地产提供信息引导，咨询服务，为企业的产业发展研究方向，减少企业投资风险，是企业投资决策中不可缺少的环节。
日本工业地产的产业优势